수도권과 지방의 부동산 상승 기류가 양극화 됝 오래 됐습니다.2025년 9월 8일부터 주택담보대출 규제와 전세대출 한도가 크게 달라졌습니다. 이번 변화는 단순한 투자자 억제를 넘어 실수요자, 임대사업자까지 모두 영향을 주는 만큼 내 집 마련이나 전세 자금 계획을 세우신다면 꼭 확인해야 합니다.
1. 강남·용산 LTV 규제 강화
가장 먼저 체크해야 할 부분은
LTV(주택담보인정비율) 축소입니다.
이전에는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 같은 규제지역에서 무주택자나 1주택
처분 조건자의 경우 최대 50%까지 대출이 가능했는데, 9월
8일부터는 40%로 줄어들었습니다.
예를 들어, 시세 10억 원 아파트를 매수할 경우 기존에는 5억 원까지 가능했지만
이제는 최대 4억 원만 대출이 가능합니다. 서울 주요 지역일수록 실수요자 부담이
더 커진 셈입니다.
반면, 비규제지역은 여전히 70%가 적용되므로 지역별 차이를 꼼꼼히 따져봐야
합니다.
2. 임대사업자·법인 주담대 금지
이번 규제의 또 다른 핵심은
임대사업자·법인의 주택담보대출 금지입니다.
앞으로 수도권 및 규제지역에서는 임대사업자의 주담대가 원칙적으로 불가합니다.
다만 예외적으로 아래와 같은 경우에는 허용됩니다.
- 신규 주택 건설 후 첫 대출
- 임차인 보증금 반환 목적 대출
- 공익법인 관련 대출
또한 상가주택의 경우 주택 비중이 50%를 넘으면 주택담보대출로 분류되어 규제 대상이 됩니다. 즉, 투자 목적의 갭투자를 차단하겠다는 정부 의도가 뚜렷합니다.
3. 전세대출 한도 축소 (1주택자 집중 규제)
전세대출도 한도가 줄었습니다. 특히 1주택자에게 큰 영향을 주는데요, 그동안 보증기관마다 달랐던 한도가 일괄적으로 최대 2억 원으로 통일됩니다.
| 보증기관 | 기존 한도 | 변경 한도 |
|---|---|---|
| SGI 서울보증 | 3억 | 2억 |
| HF 주택금융공사 | 2.2억 | 2억 |
| HUG 주택도시보증공사 | 2억 | 동일 |
즉, 앞으로는 수도권과 규제지역에서 1주택자가 전세대출을 받을 경우 최대 2억 원까지만 가능합니다. 다만, 기존 대출자가 동일 주택에서 계약 갱신을 하는 경우는 종전 한도가 유지됩니다. 하지만 증액 시에는 새로운 규정이 적용되니 반드시 유념해야 합니다.
4. 보증 출연요율 개편 (2026년 시행 예정)
바로 시행되는 것은 아니지만 2026년 4월부터는
주택신용보증기금의 출연요율 체계도 달라집니다.
현재는 대출 유형에 따라 0.05~0.30% 차등 적용되고 있으나, 앞으로는
대출 금액 기준으로 계산됩니다. 즉, 대출 규모가 클수록 보증
비용도 늘어나게 되며 고액 대출자에게 부담이 집중되는 구조로 바뀝니다.
5. 부동산 불법거래 단속 강화
정부는 이번 대책에서 대출 규제뿐 아니라 불법 거래 단속도 강화합니다. 국토부, 금융위, 국세청, 금감원, 경찰청이 합동으로 전담 조직을 꾸리며, AI 기반의 이상거래 탐지 시스템을 도입합니다.
- 계약금 입금 증빙 의무화
- 20억 이상 고가 주택 집중조사
- 자금조달계획서 제출 확대 (토지거래허가구역 포함)
- 편법 증여, 다운계약, 법인 자금 유용 등 불법 차단
정부의 메시지는 분명합니다. “과도한 대출은 막고, 불법은 근절하겠다.”
6. 정리 – 실수요자 전략 필요
이번 9.7 부동산 대책은 단순한 투자 규제가 아닌, 실수요자에게도 영향을 미치는
종합 규제입니다.
서울 주요 지역에서는 주담대 한도가 줄고, 1주택자의 전세대출도 크게 제한되면서
자금 조달 전략에 변화가 불가피합니다.
특히 전세 시장에서는 월세 전환이 가속화될 수 있으니 장기적인 주거 전략을 재검토해야 합니다. 무리한 대출보다는 안정적인 자산 관리가 중요해졌습니다.
앞으로 주택을 마련하거나 전세 계약을 계획한다면 이번 규제 변화를 반드시 고려하고, 자신의 상황에 맞는 금융 전략을 세우는 것이 필요합니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 무주택자도 LTV 40%가 적용되나요?
A1. 네, 강남·서초·송파·용산 등 규제지역에서는 무주택자도 기존 50%에서 40%로
줄어듭니다.
Q2. 기존 전세대출자는 새로운 규정이 적용되나요?
A2. 동일 주택에서 계약을 단순 갱신하는 경우는 기존 한도가 유지됩니다. 단,
증액하거나 신규 계약 시에는 변경된 규정이 적용됩니다.
Q3. 임대사업자 대출은 완전히 금지인가요?
A3. 원칙적으로 금지되지만, 신규 건설·보증금 반환·공익법인 등 예외적 허용
사안이 있습니다.
Q4. 전세대출이 줄면 어떤 영향이 있나요?
A4. 갭투자 수요가 줄고, 전세 대신 월세 수요가 증가할 가능성이 큽니다.
